Locazioni

Codice Civile
Articoli locazione 1571-1604 – Norme di riferimento generale

Legge 392 del 27/07/1978
Legge Equo Canone – in gran parte Abrogata
Regolamenta ancora alcune voci e le Locazioni Commerciali

Legge 431/98
Legge Quadro delle Locazioni Abitative
Istituisce le tipologie contrattuali e il doppio canale:
Contratto 4+4 – Canone Libero / Contratto 3+2 – Accordo Locale

DM 05/03/99
Fissa i Criteri per la determinazione dei canone calmierato ma prevederanno risparmio fiscale per le parti.

Accordi Locali
Vengono siglati localmente – con l’Assistenza delle Associazioni
Principali di Categoria a livello Comunale o Provinciale – per la determinazione dei canoni e delle Fasce di oscillazione.
Il contratto con Accordi Locali vale inizialmente nei comuni ad alta densità abitativa e comuni confinanti; viene poi estesa a tutti i capoluoghi di provincia.

DM 30/12/2002 – Infrastrutture
Fissa i Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per i contratti di locazione agevolati ai sensi dell’art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell’art. 5, commi 1, 2 e 3 della stessa legge, sulla base alle proposte 2002 delle Associazioni nazionali.Vale per i Comuni che non hanno raggiunto o sottoscritto accordo. Fissa tabelle e contratti tipo per Grandi Proprietà e Proprietà Individuali e tabelle oneri accessori. Fissa le detrazioni per gli inquilini.

DM 14/07/2004 – Infrastrutture
Consente di stipulare i contratti di locazione agevolati in tutti i Comuni in cui non sono stati siglati gli Accordi locali.
Stabilisce l’aggiornamento delle fasce di oscillazione previste da tali Accordi sulla base dell’intera variazione Istat intercorsa fra il mese successivo alla data di sottoscrizione degli Accordi e il mese precedente la stipula del nuovo, singolo contratto di locazione.

DM 10/03/2006 – Infrastrutture
Fissa le Condizioni per stipulare i contratti di locazione a breve termine e per Studenti universitari – anche in assenza di accordi locali o laddove gli accordi locali non prevedessero riferimento.

DM 16/01/2017 – infrastrutture e trasporti
Estende la possibilità di stipulare contratti concordati in tutti i comuni italiani ed approva nuovo modello contrattuale.

La cedolare secca

La cedolare secca è un’opzione fiscale alternativa all’inserimento del reddito da locazione nella denuncia dei redditi.
È riservato ai proprietari che siano persone fisiche a condizione che rinuncino all’aggiornamento ISTAT pe ril periodo di mantenimento dell’opzione. La scelta è modificabile annualmente e può essere indicata in contratto o comunicata al conduttore con raccomandata A.R.. Gli inquilini possono essere anche società o ditte. L’aliquota IRPEF varia dal 10 al 21%.
Quando si può applicare:

  • Si applica a tutti i tipi di contratto di locazione: abitativo concordato (tutte e tre le tipologie), abitativo canone libero e alla sole nuove locazioni commerciali dei soli negozi categoria C/1.

Società

Le società o ditte possono concedere in locazione immobili abitativi propri con contratti sia a canone libero che concordato, tuttavia non beneficiano mai della cedolare secca.

Le società o ditte possono condurre in locazione immobili abitativi sia a canone libero che concordato, tuttavia i proprietari, qualora persone fisiche,  non possono beneficiare della cedolare secca se la società o ditta opera nell’esercizio di imprese, arte o professioni; potranno invece beneficiarne in caso si tratti di associazioni non lucrative.

Le società o ditte possono condurre in locazione negozi categoria C/1 ed i proprietari, che siano persone fisiche, possono beneficiare della cedolare secca.

Agevolazioni

In caso di opzione di cedolare secca non sono dovute addizionali IRPEF, l’imposta di registro per registrazione, risoluzione e proroghe del contratto, né i bolli.

Svantaggi e avvertenze

L’imposta si paga anticipatamente (95%) nell’anno stesso di incasso.

Il reddito conseguito concorre comunque all’ISEE ed al calcolo dei redditi per familiari a carico.

Il reddito da cedolare non concorre al reddito ai fini delle detrazioni (ad esempio: per detrarre le spese di ristrutturazioni occorre avere capienza fiscale derivante da altri redditi).