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Locazione con opzione

La locazione con opzione d'acquisto è un contratto di notevole interesse. E' particolarmente utilizzata in periodi di difficoltà del mercato, laddove i proprietari non intendono ridurre eccessivamente i prezzi in attesa di tempi migliori. Talvolta anche il conduttore che intenda acquistare in prospettiva,  ha interesse a differire l'acquisto, al fine di potersi organizzare finanziariamente.
Con la clausola di opzione, che può essere gratuita ma anche onerosa, il proprietario-locatore si obbliga a vendere l'immobile ad un prezzo già stabilito entro un determinato periodo di tempo; il conduttore ha facoltà di esercitare o meno l'acquisto. Il contratto di opzione è regolato dall'art. 1331 del Codice Civile. L'opzione può essere inserita nel contratto di locazione ma anche in un contratto separato.
Spesso il proprietario-locatore al fine di incentivare l'esercizio dell'opzione, accetta di riconoscere in deconto prezzo, parte o l'intero corrispettivolocazione3 dei canoni di locazione corrisposti fino alla data dell'effettivo trasferimento della proprietà.
Laddove,  pur in presenza di contratto di locazione, si indica il patto di futura vendita o di riscatto che sia privo della facoltà di scelta,le parti assumono reciprocamente l'obbligo di stipulare la successiva compravendita. Tale patto che in alcuni casi viene chiamato clausola di  trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti  - sia che venga sottoscritto nell'ambito della locazione che in un contratto separato - è inquadrabile a tutti gli effetti come preliminare di compravendita con effetti obbligatori (ex art. 1351 del Codice Civile). Si tratta dell'equivalente - sia pure con diverse declinazioni - della formula anglosassone detta Rent to Buy.
L'eventuale inserimento di condizioni sospensive può regolare gli effetti del contratto.
In passato la locazione con patto di futura vendita o diritto di riscatto è stata largamente utilizzata,  con particolare riferimento all'edilizia residenziale pubblica ed alle case popolari nonché alle cooperative;  viene oggi  riproposta quale novità con poche varianti e con diversi riferimenti normativi nazionali e regionali. 

Si tratta di un contratto atipico riconducibile tuttavia all'art. 1526 del codice e che rappresenta una commistione tra il contratto di locazione e quello di compravendita. Questa  fattispecie  era  regolata da specifiche norme è generalmente riferita ad immobile che godono di agevolazioni o contributi, in presenza di requisiti soggettivi personali e reddituali per l'accesso agli stessi. Anche in tal caso è generalmente convenuto il riconoscimento dei canoni pagati in conto prezzo.
Il contratto godimento in funzione della successiva alienazione - legge 164-2014
E' una nuova fattispecie disciplinata di contratto dall'art. 23 della legge 164/2014 (Sblocca Italia) per i quali è prescritta la trascrizione presso la Conservatoria dei Registri immobiliari a garanzia dell'acquirente. Stante la necessita di trascrizione deve essere sottoscritto in forma di scrittura privata autenticata.

Riguarda tutti gli immobili con qualunque destinazione. La durata massima implicita contenuta nella norma è di 10 anni.
In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue.
Le parti convegnono liberamente il canone complessivo  e la quota di esso  imputata al corrispettivo prezzo.
Le parti stabiliscono inoltre la quota di  prezzo  da restituire qualora il conduttore non eserciti il diritto di acquistare la proprietà entro il termine stabilito.

In caso di risoluzione per inadempimento del propetario-concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.
Riferimenti normativi
Decreto Legislativo 20 giugno 2005 - n. 122 - Tutela acquirenti immobili da costruire

Legge 23 maggio 2014 n. 80 - Emergenza abitativa - Expo 2015
Legge 11 novembre 2014 n. 164 - Sblocca Italia
Circolare 4/E del 19/02/2015 - Regime fiscale contratto di godimento