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Agibilità

AgibilitàCERTIFICATO DI AGIBILITA’ – (Art. 24-25-26 DPR 380/2001 - Testo Unico Edilizia)
Abaco Immobiliare -Felice Marchioni – fonti: Studio Notaio Dal Verme e Mauro Leo
Il certificato di agibilità è un documento che attesta la conformità al progetto e l'idoneità igienico sanitaria ; in sostanza autorizza l’utilizzazione del bene immobile.
Il certificato ha subito diverse modifiche nel tempo, sia nel nome che per le modalità di rilascio. Veniva rilasciato dai Podestà e dai Sindaci. Si chiamava:
-       Certificato di abitabilità (per le abitazioni)
-       Certificato di agibilità(per gli immobili ad uso diverso dall’abitazione)
Da parte di alcuni Comuni venne talora utilizzata anche la dizione di Certificato di usabilità
NORME IN VIGORE- Il D.P.R. n. 380/2001 è oggi l’unico riferimento normativo in materia di agibilità ; ha infatti abrogato tutta la disciplina previgente, dagli artt. 220-222 del R.D. n. 1265/1934 al D.P.R. n. 425/94.
RESPONSABILITA’ E SANZIONI - L’art. 221 r.d. 27 luglio 1934 n. 1265 (t.u. delle leggi sanitarie) sanzionava penalmente il proprietario che abitasse o facesse abitare un edificio privo del necessario certificato. Il D.Lgs. n. 507 del 1999, e anche il Testo unico dell’edilizia hanno depenalizzato il reato previsto dal 2°comma dell’art. 221 del T.U. delle leggi sanitarie, stabilendo la sanzione amministrativa pecuniaria, per il caso di mancata presentazione dell’istanza per il rilascio nei termini (15 gg. dall’ultimazione dei lavori), da 77 a 464 euro.
A far data dall’entrata in vigore del DPR 425/94 venne introdotta la formula della richiesta di agibilità con formazione di silenzio-assenso su istanza prodotta dal proprietario completa di attestazione del Direttore dei Lavori. A Far data da tale norma i Comuni smisero di rilasciare direttamente il certificato.
A seguito delle ultime modifiche normative intervenute nel 2016 l’agibilitàviene richiesta a mezzo Segnalazione Certificata di Agibilità a firma del proprietario e del tecnico Direttore dei lavori.
SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI AGIBILITA’ PARZIALE - E’ possibile richiedere l'agibilità parziale introdotta dal decreto del "fare" del 2013 (Dl 69 del 2013).  Può riguardare:
- singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
- singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.
CODICE CIVILE – Da un punto di vista civilisticoil certificato di agibilità è requisito giuridico essenziale del bene compravenduto: incide sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità e, quindi, a soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto l'acquirente ad effettuare l'acquisto. In definitiva con il rilascio del certificato diviene utilizzabile.
L'art. 1477 del Codice Civile che disciplina la Vendita, dispone che la cosa deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento della vendita e che il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta.
Per ottenere il certificato in immobili che siano sprovvisti, può talora essere necessario eseguire degli interventi edilizi o impiantistici atti a rendere l´immobile regolamentare.
CONSEGNA DEL CERTIFICATO - La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto. L'art. 1490 c.c., impone al venditore, di un onere di garanzia per i vizi della cosa venduta che "la rendano inidonea all'uso a cui era destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore".
La vendita di un immobile privo di certificato di agibilità è pienamente valida ed efficace e non viola l’art. 28 della legge Notarile , anche se, secondo la prevalente tesi della Cassazione (per tutte vedasi la n. 3687 del 29.3.1995), tale inadempimento del venditore si riconduce nell’ipotesi di vendita di aliud pro alio, dando luogo ad una possibile azione di risoluzione(e non a nullità per illiceità dell’oggetto), a meno che, essendo dimostrato che l’immobile presenta tutte le caratteristiche per l’uso che gli è proprio e che il certificato possa essere agevolmente ottenuto, il giudice ritenga di scarsa importanza l’inadempimento.
E’ consigliabile sempreregolare sempre pattiziamente tra le parti in sede di trattativa a chi competa l’onere del rilascio del certificato, qualora l’immobile ne sia sprovvisto. In assenza di pattuizione si considera onere del venditore.
La Corte di Cassazione (sentenza n. 23157 dell'11/10/2013), ha ritenuto che la vendita di un immobile destinato ad abitazione che risulti privo di agibilità, si deve considerare vendita di un bene diverso da quello promesso e il venditore sarà responsabile per aver consegnato un bene con valore di mercato inferiore rispetto a quello convenuto.
Per la corte l'attestazione dell'abitabilità è comunque un'obbligazione in capo alla parte venditrice la quale sarà responsabile della mancata consegna della relativa certificazione. Quando il venditore non provvede ad eseguire la prestazione dovuta, scatterà il risarcimento del danno.
L'assenza o la mancata consegna del certificato di agibilità possono infatti legittimare l'acquirente alla richiesta di risarcimento del danno, da quantificare in base alle spese da lui sostenute per procurarsi il certificato non fornito dal venditore; in alternativa potrà essere richiesta la riduzione del prezzo pattuito qualora non ancora corrisposto o di parte del prezzo già versato. (tale diritto poiché derivante da inadempienza contrattuale è chiaramente da ritenere soggetto a termine di prescrizione)
RESPONSABILITA’ DEL NOTAIO - La Cassazione, con la sentenza n. 1426 del 23.3.1978, considerò legittimo il rifiuto del notaio di stipulare un atto di compravendita senza il certificato di abitabilità.
La mancanza totale di riferimento negli atti alla questione dell’agibilità, potrebbe comportare qualche responsabilità del Notaio nei confronti della parte acquirente, qualora il documento manchi o sia di difficile rilascio.
Con sentenza n. 4420 del 4.5.1999 la Corte di Cassazione ha stabilità :”qualora le parti si rivolgono ad un notaio per ottenere la sua consulenza quale tecnico del diritto in relazione ad un contratto, da loro o da altri predisposto (quindi anche scrittura privata autenticata), i contraenti mirano ad assicurarsi che il contratto stesso sia non solo formalmente perfetto, ma anche idoneo a produrre il risultato pratico perseguito”.
AGIBILITA’ IN SANATORIA - Per le pratiche oggetto di condono edilizio: Legge 47/1985 – Legge 724/1994 – Legge 326/2003) viene rilasciato il Certificato di agibilità in sanatoriaprevia accertamento dei requisiti e produzione della documentazione richiesta. Analoga procedura può essere necessaria per gli Accertamenti di conformità (art. 36 DPR 380/2001) in relazione al tipo di lavori realizzati.
Riferimenti normativi
L.22 dicembre 1888 n. 5849 - art. 39 recepisce, a livello generale, quanto già stabilito dai regolamenti sanitario ed edilizio a livellolocale, introducendo il concetto che gli edifici a destinazione residenziale devono essere provvisti di requisiti di salubrità che, appunto, li rendono abitabili,
RD  1 agosto 1907 n. 636  - art. 69 statuì che le case di nuova costruzione, od in parte rifatte, non possono essere abitate se non dopo l’autorizzazione del Sindaco”
RD 27 luglio 1934, n.1265, artt- 220; 221, c. 2, come modif. dall'art. 70, Dlgs 30 dicembre1999, n. 507;
Legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 52, comma 1
DPR  425/94 Regolamento recante disciplina dei procedimenti di autorizzazione all'abitabilità, di collaudo statico e di iscrizione al catasto (abrogato dall'art. 136 del d.P.R. n. 380 del 2001 e sostituito dagli articoli da 24 a 26 dello stesso D.P.R.)
DLgs 18 agosto 2000, n. 267, articoli 107 e 109
DPR 380/2001 - art. 24-25-26 e successive modificazioni – Agibilità degli edifici
DPR 380/2001 - art. 36 e successive modificazioni – Accertamenti di conformità
altre norme di riferimento
Regio Decreto Legge n. 652/1939
Legge n. 966/1965
Legge n. 122/1989
Legge n. 241/1990 e s.m.i.
Decreto Presidente della Repubblica n. 162/1999
Decreto Presidente della Repubblica n. 445/2000
Decreto Legislativo n. 196/2003
Decreto Ministeriale n. 37/2008