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Acquisto casa - 1° casa - requisiti

Guida Agenzia delle Entrate - Acquisto Casa - aprile 2017 AGEVOLAZIONI 1° CASA  (D.lgs.175/2014) - (fonte ADUC) Lanorma vige per contratti sottoscritti a partire dal 13/12/2014, data di entrata in vigore del decreto che ha modificato la definizione di “prima casa” rispetto alle categorie di “lusso” . Prima di tale data l'esclusione dai benefici riguardava in generale le abitazioni di lusso definite dal Decreto Ministeriale 2/8/69 e da varia giurisprudenza (sentenza Comm.tributaria Lazio n.44/3/08 del 10/7/08 e art.6 del DM 2/8/69).Dal 13/12/2014 si fa riferimento alla solo alla categoria catastale,
REQUISITI NECESSARI:
1) L'immobile da acquistare (anche in corso di costruzione) dev'essere una casa di abitazione rientrante in una di queste categorie catastali:
A/2 abitazioni di tipo civile,
A/3 abitazioni di tipo economico,
A/4 abitazioni di tipo popolare,
A/5 abitazioni di tipo ultra popolare,
A/6 abitazioni di tipo rurale,
A/7 abitazioni in villini,
A/11 abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
Sono escluse (e quindi non possono fruire dei benefici) le abitazioni di tipo signorile, le ville e i castelli (categorie A/1,A/8, A/9).
2)  l'immobile da acquistare deve trovarsi nel Comune ove l'acquirente ha la residenza (o si impegni a stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto) oppure, in alternativa, nel Comune ove l'acquirente svolge la propria attivita' lavorativa;
3)  l'acquirente non puo' essere titolare (sia in modo esclusivo che in comunione con il coniuge) di nessun diritto di proprieta', usufrutto, uso, abitazione su un'altra casa posta nel Comune in cui ha intenzione di effettuare l'acquisto;
4) l'acquirente nello stesso modo non puo' essere titolare -neppure in parte- di diritti di proprieta', uso, usufrutto, abitazione o nuda proprieta' relativamente ad abitazioni gia' precedentemente acquistate -da lui o dal coniuge- godendo di agevolazioni prima casa. Questo su tutto il territorio nazionale,
Casi particolari:
- nel caso in cui l'acquirente sia stato temporaneamente trasferito all'estero per lavoro, l'immobile si dovra' trovare nel Comune dove ha sede -o dove viene esercitata- l'attivita' da parte dell'impresa da cui dipende il futuro acquirente;
- per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) l'immobile puo' trovarsi in qualsiasi comune d'Italia, ma deve trattarsi di una "prima casa" posseduta sul territorio italiano.
Note importanti:
- per usufruire dei benefici riguardo l'acquisto di prima casa non e' determinante che essa sia adibita ad abitazione principale. La legge, infatti, non obbliga il proprietario di un immobile acquistato con i benefici ad abitarlo personalmente: lo stesso potra' essere dato in uso a familiari od a terzi, poiche' l'unico obbligo sussistente e' quello di risiedere nel territorio del Comune (o di prendervi residenza entro 18 mesi dall'acquisto). L'immobile può essere anche affittato.
- i requisiti di cui sopra devono essere posseduti al momento della stipula del contratto di acquisto (rogito), sul quale l'acquirente e' tenuto a dichiararne esplicitamente il possesso. Tuttavia e' possibile iniziare ad applicare i benefici gia' in fase di redazione del preliminare di vendita (compromesso), con la promessa di risultare in possesso dei requisiti al momento della stipula del rogito.
- esiste la possibilita' di usufruire nuovamente delle agevolazioni dopo averne gia' goduto in passato: cio' e' possibile trovandosi nuovamente -nel momento in cui venga effettuato l'acquisto- nelle condizioni di cui sopra.
- per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non e' richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Giurisprudenza:
- essere comproprietari di un immobile posto nel comune dove si trova quello da acquistare non preclude la possibilita' di godere dei benefici, escluso il caso -ben precisato dalle condizioni di legge- in cui la casa sia in comunione con il coniuge (Cassazione sentenza 10984/2007);
- essere proprietari di un immobile posto nel comune dove si trova quello da acquistare che sia ormai inidoneo a soddisfare le accresciute esigenze familiari non impedisce di godere delle agevolazioni, a condizione che l'acquirente indichi le caratteristiche oggettive dell'immobile posseduto e la natura delle accresciute esigenze familiari (Cassazione sentenza 5493/2009).
QUALI SONO LE AGEVOLAZIONI E COME SI APPLICANO
In termini pratici le agevolazioni per l'acquisto di "prima casa" sono:
- se si acquista da un'impresa:
* pagamento IVA ridotta al 4% (anziche' il 10%);
* pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna (dal 1/1/2014, vedi nota *);
Attenzione: per effetto del recente d.l.223/06 (convertito nella legge 248/2006) se a vendere e' il costruttore (o chi ha eseguito ristrutturazioni) e la cessione avviene dopo quattro anni dalla conclusione delle opere, puo' essere applicato il regime di esenzione dall'IVA. In tal caso le imposte di registro e ipo-catastale si applicano come se il venditore fosse un privato (vedi sotto).
- se si acquista da un privato:
* pagamento dell'imposta di registro con aliquota ridotta al 2%, con minimo 1.000 euro (cosi' diminuita dal 1/1/2014, vedi nota *);
* pagamento dell'imposta ipotecaria in misura fissa pari ad euro 50,00 (cosi' diminuita dal 1/1/2014, vedi nota*)
* pagamento dell'imposta catastale in misura fissa pari ad euro  50,00 (cosi' diminuita dal 1/1/2014, vedi nota*)
Attenzione: la nuova imposta di registro vigente dal 1/1/2014 sostituisce tutte le imposte relative alla formalita' di deposito degli atti (bollo e imposte speciali).
Per quanto riguarda l'Invim e quindi i casi in cui tale tassa -a carico del venditore- era ancora applicabile (vendite "prima casa", avvenute prima del 1/1/03, di immobili acquistati prima del 1/1/93), la stessa poteva essere ridotta al 50%.
Trattamento delle pertinenze:
Le agevolazioni si applicano anche sull'acquisto di pertinenze dell'abitazione principale (pur se cio' avviene con atto separato o in un secondo momento), a condizione che queste siano destinate al servizio della casa di abitazione in modo durevole e appartengano alle categorie catastali C2 (Cantine o soffitte), C6 (Garage o box auto) o C7 (tettoia o posto auto).
Inoltre, le agevolazioni:
- possono essere applicate solo su un'unica pertinenza per categoria (quindi su un solo garage e una sola cantina, per esempio).
- spettano anche se la pertinenza (per es. il posto auto) e' nelle vicinanze dell'abitazione principale, a patto che questa venga adibita al servizio della casa.
- sono estese anche alle aree pertinenziali scoperte -cosi' come definite dal codice civile all'art.817- purche' catastalmente censite insieme al bene principale (in caso contrario non possono definirsi pertinenze);
- spettano per pertinenze di qualsiasi dimensione.
Note, casi particolari:
- le agevolazioni si applicano anche ai fabbricati in costruzione, allo stato rustico o in corso di ristrutturazione;
- se l'acquisto avviene da parte di due coniugi in regime di comunione dove solo uno dei due possiede i requisiti necessari (perche' l'altro, per esempio, ha acquistato un'abitazione prima di sposarsi), la riduzione spetta al 50%.
- e' possibile godere dei benefici anche quando si ottiene il trasferimento di proprieta' tramite "permuta".
- le agevolazioni sono applicabili anche all'acquisto della sola nuda proprieta', con effetto retroattivo dalla decorrenza della legge istitutiva dell'agevolazione stessa. Cio' a patto che l'acquirente osservi anche gli altri requisiti richiesti e destini l'immobile a propria abitazione dopo la consolidazione dell'usufrutto con la nuda proprieta' (Cassazione sentenza 2071/2008 e Commissione tributaria del Lazio sentenza 15/36/08 del 19/3/08).
- (*) per la variazione vedi l'art.10 del D.lgs.23/2011 e l'art.26 del Dl 104/2013. Precedentemente, senza applicazione dell'IVA, i valori erano: registro 3% sul prezzo di vendita; ipotecarie e catastali nella misura fissa di 168 euro ciascuna. Con applicazione dell'IVA: registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 168 euro ciascuna.
In caso di successione o donazione
Se per almeno uno degli eredi sono applicabili i benefici “prima casa” le due imposte sono dovute in misura fissa di 200 euro ciascuna. Stessa cosa per gli immobili ricevuti in donazione, per i quali, se dovuta, l'imposta di registro si paga nella nuova misura del 2%. E' necessario allegare all'atto di successione o donazione un autocertificazione (ai sensi del dpr 445/2000) inerente il possesso dei requisiti previsti dalla legge.
Si possono verificare diversi scenari:
1 - un solo beneficiario e un solo immobile: se vi sono i requisiti "prima casa" l'agevolazione si applica pagando le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa gia' detta.
2 - un solo beneficiario e piu' immobili: in questo caso l'agevolazione non puo' che riferirsi ad un solo immobile che deve trovarsi nel comune ove il soggetto ha (o prende entro 18 mesi) residenza oppure in quello ove lavora. Sugli altri immobili si applicano le imposte intere.
3 - piu' beneficiari e un solo immobile: per godere dei benefici e' sufficiente che uno solo dei beneficiari possegga i requisiti e presenti autocertificazione.
4 - piu' beneficiari e piu' immobili: il beneficio puo' essere goduto una sola volta per ciascun beneficiario per l'immobile a cui questo fa riferimento nell'autocertificazione. Quindi l'agevolazione puo' essere accordata per tanti immobili quanti sono i beneficiari in possesso dei requisiti.
Nota importante: l'applicazione dell'agevolazione non preclude la possibilita', in sede di successivo acquisto di altra abitazione, di fruire nuovamente dei benefici "prima casa" relativamente all'imposta di registro (2%), poiche' sono diversi i presupposti che legittimano l'acquisto.
Al contrario, i benefici non sono applicabili su eventuali successive successioni o donazioni.
(Fonte: Circolare Agenzia delle Entrate n.44/E del 7/5/2001)
In caso di acquisto di abitazione (o porzione) contigua
Puo' godere dei benefici prima casa:
- il proprietario che acquista, al fine di ampliare la propria abitazione, una casa contigua, a condizione che i due alloggi non siano considerabili di lusso e che ricorrano i requisiti di legge (ubicazione dell'immobile nel comune di residenza e la dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altri immobili posti nel comune, ovviamente diversi dall'alloggio da ampliare);
- il proprietario che acquista una porzione di un immobile adiacente da accorpare alla propria abitazione;
- il proprietario che ha acquistato contemporaneamente due unita' immobiliari adiacenti con intenzione di unirle;
(Per approfondimenti si vedano la Risoluzione Agenzia delle entrate n.142 del 4/6/09 e la precedente Circolare n.38 del 12/8/2005)