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1° casa - decadenza agevolazioni

DECADENZA DEI BENEFICI, ACCERTAMENTI
I benefici possono decadere in caso di
1) - false dichiarazioni;
2) - mancato trasferimento della residenza -entro 18 mesi dall'acquisto- nel Comune ove e' posta l'abitazione acquistata.
Su questo punto c'e' contrasto, perche' se da una parte l'Agenzia delle entrate esclude i casi dove il mancato trasferimento sia dovuto a cause di forza maggiore sopraggiunte successivamente alla stipula del contratto (Risoluzione n.140/E), la Corte di Cassazione ritiene il termine inderogabile, anche nel caso in cui vi siano cause non imputabili al contribuente, come ritardi nell'ottenimento del permesso di abitabilita' o ritardi della pratica di trasferimento di residenza (vedi sentenze 24926/2009 e 11614/2013). Stessa cosa se il ritardo e' dovuto al protrarsi dei lavori di ristrutturazione (Cassazione, sentenza n.13800/2010).
3) - vendita o donazione dell'abitazione prima che siano trascorsi 5 anni dall' acquisto e senza che entro un anno sia stata riacquistata un'abitazione principale usufruendo nuovamente delle agevolazioni
Rilevanti alcune precisazioni dell'Agenzia delle entrate: con la Risoluzione n.31/E del 16/2/2006 si specifica che nel caso in cui entro cinque anni vengano cedute porzioni non significative della casa (come per esempio una pertinenza), le agevolazioni sulla parte rimasta di proprieta' non decadono. La decadenza, quindi, riguarda solo la porzione ceduta. Con la Risoluzione n.112/E del 27/12/2012 invece viene precisato che non e' soggetta a sanzioni la persona che vende prima dei cinque anni ma comunica all'Agenzia delle entrate -nell'anno successivo- che NON ha intenzione di effettuare un nuovo acquisto fruendo delle agevolazioni. In questo caso e' dovuta solo da differenza di imposta. Non c'e' decadenza , inoltre, se la cessione prima del quinquennio avviene a seguito di separazione o divorzio (Circolare 27/e del 21/6/2012). Il beneficio non si perde nemmeno nel caso in cui l'acquisizione entro un anno avvenga a titolo gratuito (Risoluzione 49/E del 11/5/2015).
La decadenza dei benefici comporta l'applicazione delle imposte nella misura ordinaria, quindi gli uffici competenti potranno richiedere la differenza tra le imposte dovute (intere) e quelle pagate (ridotte), piu' una sanzione pari al 30% delle stesse oltre agli interessi di mora.
Se si e' usufruito di un credito di imposta (in caso di riacquisto di una prima casa entro un anno dalla vendita della precedente), la decadenza dei benefici comportera', ovviamente, il recupero di tali cifre da parte dell'agenzia delle entrate.
L'agenzia delle entrate potra' fare accertamenti e verifiche entro tre anni dalla:
- registrazione dell'atto di compravendita nel caso di accertamento della veridicita' delle dichiarazioni fatte in tale sede (possesso dei requisiti necessari per godere dei benefici);
- decorrenza dei 18 mesi dall'acquisto in caso di accertamento della veridicita' della dichiarazione di trasferire -entro detto termine- la residenza nel comune ove si trova l'immobile (in questo caso il termine diventa, quindi, di quattro anni e mezzo);
- decorrenza dell'anno successivo alla vendita della casa nel caso di accertamento del rispetto del divieto di rivendita prima dei cinque anni. In questo caso, quindi, il termine diventa di quattro anni, poiche' va considerato anche l'anno di tempo entro il quale e' possibile mantenere i benefici riacquistando una prima casa (punto confermato dalla Cassazione con sentenze n. 28880/08 e n.3782/2011);
- data dell'evento che potrebbe rendere mendaci le dichiarazioni fatte all'atto della registrazione dell'atto. Per esempio, se si gode delle agevolazioni per un immobile in corso di costruzione -ovviamente promettendo di non rendere l'abitazione "di lusso"-, il termine per l'accertamento di tale dichiarazione parte dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione.
(tutto cio' ai sensi dell'art.76 del testo unico dell'imposta di registro, il d.p.r.131/86, nonche' secondo quanto argomentato dall'Agenzia delle entrate nella circolare 38 del 12/8/2005).
ATTENZIONE! Il credito dell'amministrazione finanziaria per l'imposta definitivamente accertata (ovvero relativa ad un atto correttamente notificato, non pagato ne' contestato nei termini oppure contestato senza successo), si prescrive in dieci anni. (ai sensi dell'art.78 del testo unico imposta di registro, in tal senso interpretato dalla sentenza di Cassazione n.1196/2000).
ALCUNE INTERESSANTI SENTENZE
Alcuni casi particolari e complessi, per i quali magari la norma "manca" o non e' chiara , e' possibile riferirsi a sentenze "autorevoli", tenendo presente pero' che esse -pur costituendo un ottimo precedente in caso di controversia- non fanno legge:
- sulla base di una sentenza della Corte di Cassazione del 1996 (n.6476 del 18 luglio), la Commissione Tributaria Centrale ha sancito che il possesso di un immobile iscritto in catasto con destinazione abitativa ma oggettivamente non idoneo a soddisfare le esigenze abitative del proprietario, non puo' precludere a questi la possibilita' di beneficiare delle agevolazioni fiscali nell'acquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale (conservando il possesso dell'immobile non idoneo). Il problema e' stabilire l'idoneita' della Commissione. Lo stesso deve infatti essere oggettivamente inidoneo e comunque iscritto od iscrivibile in catasto come immobile abitativo. Usi diversi dello stesso (che ne determinino il non utilizzo come abitazione per scelta del possessore) non hanno invece alcuna rilevanza in merito.
- un'interessante sentenza della Cassazione (Cass. Sez. I, Sent. 26 settembre 1996, n. 8502) ha stabilito che la classificazione catastale di un'abitazione e' priva di autonoma e decisiva rilevanza ai fini della concessione delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa, cosicche non si puo' escludere dai benefici l'acquisto di un immobile, destinato ad abitazione del compratore, per il solo fatto che sia inserito nella categoria catastale A/7 "abitazioni in villini".
- Sempre la Cassazione, con sentenza n.11564 del 17/5/2006, ha stabilito che dev'essere privilegiata l'interpretazione "soggettiva" della nozione di idoneita' abitativa del fabbricato. In sostanza chi acquista un'abitazione e contestualmente avvia la vendita del suo vecchio appartamento -consegnandolo anticipatamente dopo la stipula del solo preliminare- puo' comunque usufruire dei benefici fiscali. Nel caso specifico l'acquirente non aveva ancora ottenuto la residenza nel Comune ove si trovava l'immobile oggetto di acquisto agevolato, ma in ogni caso vi lavorava.
- secondo la sentenza della commissione tributaria regionale del Lazio (n.70/9/07 del 15/6/2007), piuttosto innovativa, anche gli studenti universitari che acquistino la prima casa nel comune dove si trova l'universita' abitualmente frequentata possono godere dei benefici prima casa, a patto che possiedano tutti i requisiti necessari (essenzialmente non possedere altra casa nello stesso Comune ne' aver mai goduto dei benefici per l'acquisto di altre case su tutto il territorio nazionale).
- la corte di Cassazione, con sentenza 5447 del 29/2/08, ha sancito che le agevolazioni prima casa non sono MAI applicabili in caso di sentenza dichiarativa di usucapione, stravolgendo il precedente orientamento che era invece favorevole (Cassazione 10802/2007).
- sempre la Cassazione, con sentenza 19247 dell'11/9/2014, ha precisato che si conservano i benefici prima casa quanto da residenza non viene trasferita entro in termini di legge a causa del protrarsi di lavori di mezza in sicurezza della casa. In termini generali la Cassazione si era già espressa con sentenza n.18770/2014 precisando che si mantengono i benefici quando la domanda di trasferimento della residenza e' stata presentata ma il Comune non provvede a causa di fatti imputabili a terzi.